大灣區商業物業投資市場活躍



預計今年全年成交額超過500億元人民幣 投資者放眼二、三線城市 工業物流、冷凍鏈、數據中心受捧

  • 廣州及深圳成交額連續四年超過500 億元人民幣,預計今年全年可保持該水平,成交更擴闊至區內二線城市。
  • 外資進一步加強大灣區投資,為華南地區的低資產配置,作地理策略性資產佈局。
  • 傳統物業類型仍為交易主力,但隨着大灣區內交通網絡日趨完善,為新型物業提供發展優勢,工業物流、冷凍鏈、數據中心亦漸獲投資者青睞。


香港 - Media OutReach - 2021年8月12日 - 全球領先的房地產服務商戴德梁行 | Cushman & Wakefield 今日發表2021上半年大灣區商業物業投資市場回顧及展望。近年大灣區發展迅速,交通網絡日趨完善,帶動產業轉型,為區內物業投資帶來新格局。除了深圳及廣州以外,投資者亦將目光放至其他二線城市,投資項目亦日趨多元化,從傳統的寫字樓及商場,到工業物流、冷凍鏈及數據中心等新興物業類型也納入資產組合考慮。



資料來源:戴德梁行
圖一:近年大灣區商業物業投資成交金額
圖二:內資及外資投資額比例
圖三:近年大灣區各類商業物業類型成交金額佔比
圖四:2020至2021年大灣區倉儲物流、數據中心成交案例

大灣區商物業投資成交金額

自大灣區概念於2017年推出以來,瞬即引起自用買家、私人投資者及基金的關注,商業物業投資交投變得活躍,廣州及深圳的成交額連續四年超過500億元(人民幣,下同),當中包括李寧、喬丹體育、深高速均在深圳置業作為總部,另廣州則在TMT企業的帶動下,亦令小型單棟物業得到自用買家的青睞。

 

2019年更是大灣區商業物業投資市場發展的分水嶺,隨着「粵港澳大灣區發展規劃綱要」正式公佈,其他城市的商業物業投資機遇亦開始浮現,令成交更擴闊至廣深以外其他大灣區城市,金額亦由2019年的27億元(佔比4%),增至2020年34億元(佔比6%),今年上半年亦錄得超過2億元(佔比1%)相關交成,預計今年全年大灣區交投會超過500億元水平,證明投資者仍然保持一定熱情。(圖一)


大灣區投資者分佈

至於市場資金來源方面,大灣區過去都以內資為主,佔逾八成投資金額比例,但其實外資亦一直高度關注這個市場,該類買家佔比逐年增加,特別是廣州,由於宏觀經濟表現突出、消費能力強勁,加上市場可售核心位置優質綜合商業組合稀缺,令廣州成為外資的投資焦點。

 

戴德梁行中國資本市場執行董事蘇暐婷女士表示:「自2018、2019年起,外資進一步加強大灣區投資部署,其投資額佔比由過往的20%以下水平,躍升至今年的約25%圖二)。我們認為,這是因為外資向來在華南地區的資產配置較低,而大灣區作為國家重要戰略地區,則為他們提供了黃金機遇,藉投資商業物業作地理策略性資產佈局,故該類成交亦日趨增加,相信外資會繼續在大灣區內不同城市尋找新的投資項目。」


大灣區商業物業投資類別

在大灣區強勁消費力的刺激下,商業成交頻繁圖三)。於不同商業物業類別中,以廣深地區的寫字樓和商場等傳統物業類型成交佔比最大。由於商業物業的資產價格回調,許多自用買家、私人投資者頻頻收購物業作為總部,超大型交易的主要投資人仍以保險資金為主,如深圳更首次出現大型綜合項目成交,由平安保險以66億元向萬科購入萬科雲城資產項目,預計今年深圳商業物業的成交宗數將創歷年新高,總成交額恢復往年水準,平均成交規模下滑,每宗成交額約10 億元,略低於往年水平。

 

至於廣州由於核心位置優質寫字樓較為稀缺,投資者放眼其他項目,例如商場。2021年上半年,該類交易佔比大升至佔整體商業物業成交額的三成以上,如領展於今年購入廣州的太陽新天地,成交價為32.05億元,自用型買家則頻繁收購單棟寫字樓物業。

 

此外,隨着大灣區的公共交通網絡日趨完善,不只大大縮短交通時間及距離,更帶動產業轉型,吸引人口流入,令二、三線的城市經濟起飛,從而衍生新型商業物業投資項目——工業物流、冷凍鏈、數據中心等,這些項目均受到投資者的青睞,更接連錄得成交圖四)。

 

戴德梁行大中華區副總裁陶汝鴻先生總結說:「大灣區的本地投資者及資金雄厚的房地產基金轉趨活躍,開始密切留意市場上的投資機遇,令今年上半年的商業物業市場交投明顯增加。隨着區內更多交通及基建設施日趨完善,加上政策驅動,其他大灣區城市受到越來越多投資人關注,相信更多投資者會放眼深廣以外的二線城市,投資項目亦會由傳統的寫字樓及商場,拓展至工業物流、冷凍鏈、數據中心,令區內的新型商業物業市場更為多元化。」

 

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圖片說明:

相片一:戴德梁行大中華區副總裁陶汝鴻先生(左)及戴德梁行中國資本市場執行董事蘇暐婷女士(右)。

相片二:戴德梁行大中華區副總裁陶汝鴻先生(左)及戴德梁行中國資本市場執行董事蘇暐婷女士(右)。

 

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来源:

Cushman & Wakefield

类别:

Business

发布于:

12 Aug 2021

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